La copropriété est un mode de gestion immobilière courant en France et très répandu à Toulouse. En effet, la ville rose compte plus de 60 000 copropriétés. Vivre en copropriété implique une gestion collective et des règles de vie commune, ce qui peut parfois être source de conflits entre copropriétaires ou même avec le syndic.
D'après une étude menée en 2021 par le groupe Actual, près de 40% des copropriétaires toulousains déclarent avoir déjà connu un litige au sein de leur copropriété.
Fort de plus de 25 ans d’expérience dans le droit immobilier, j’ai rédigé cet article dans le but de vous aider à mieux connaitre les litiges les plus fréquents et à savoir comment les éviter.
Les troubles de voisinage, premier motif de litige
Sans surprise, les troubles de voisinage arrivent en tête des litiges en copropriété à Toulouse. Bruit, odeurs, incivilités, non-respect du règlement intérieur... 26% des litiges concernent des problèmes entre voisins.
Ces troubles peuvent souvent être réglés à l'amiable. Une discussion courtoise, voire l'intervention du syndic ou d'un médiateur, permettent bien souvent de résoudre un différend. Si le trouble persiste, il est possible de faire constater les nuisances par huissier et d'intenter une action en justice, mais cela doit rester un dernier recours.
Les impayés de charges, deuxième source de conflit
Autre motif fréquent de litige à Toulouse : les impayés de charges de copropriété, qui représentent 23% des litiges. Ces impayés fragilisent la trésorerie de la copropriété et pèsent sur les autres copropriétaires.
Pour les éviter, il est conseillé aux copropriétaires de provisionner tous les mois le montant des charges courantes. Le syndic peut également mettre en place un prélèvement automatique. En cas d'impayés persistants, le syndic dispose de plusieurs moyens de recouvrement : mise en demeure par huissier, saisie sur salaire ou compte bancaire, hypothèque judiciaire sur le lot...
Les litiges liés aux travaux, en augmentation
A Toulouse, les litiges liés aux travaux en copropriété sont en augmentation constante : +30% entre 2019 et 2021. Ils représentent désormais 18% des contentieux. Ces litiges portent sur des travaux mal exécutés, des malfaçons, des dépassements de devis, des vices cachés...
Pour les éviter, il est recommandé de bien définir le projet et ses modalités en amont, de choisir des prestataires qualifiés et assurés, et de prévoir une clause de réception des travaux dans les contrats. Le conseil syndical joue un rôle clé dans le suivi du chantier. En cas de litige, une expertise amiable ou judiciaire pourra déterminer les responsabilités de chacun.
Les autres motifs de litige
Parmi les autres litiges fréquents à Toulouse, on trouve les contestations d'assemblée générale (12%), le fonctionnement du syndic (9%), ou encore l'occupation abusive des parties communes (6%).
Là encore, prévention et dialogue sont les maîtres-mots. Les copropriétaires doivent veiller à respecter le règlement intérieur, tandis que le syndic se doit d'être transparent sur sa gestion. En cas de désaccord, il est préférable d'échanger calmement avant d'engager une procédure judiciaire.
Un accompagnement sur-mesure pour prévenir les litiges
Les litiges en copropriété peuvent être source de stress et générer des frais. Il est donc essentiel de tout mettre en œuvre pour les prévenir.
Fort de plus de 25 ans d'expérience en droit immobilier à Toulouse, mon cabinet vous propose un accompagnement personnalisé pour sécuriser la gestion de votre copropriété : rédaction de règlements intérieurs, contrôle des assemblées générales, audit de gestion du syndic, conseil sur des projets de travaux...
Les questions fréquentes
J’ai compilé les questions que je reçois fréquemment au cabinet sur cette thématique de façon à vous apporter avec cet article un début de réponse. Ces réponses s’appliquent à des cas généraux. N’hésitez pas à me contacter ou à prendre rendez-vous pour que j’étudie plus précisément votre dossier.
Quel est le rôle du conseil syndical en cas de litige ?
Le conseil syndical joue un rôle essentiel dans la prévention des litiges en copropriété. Il assiste le syndic, contrôle sa gestion et fait des proposition pour améliorer la gestion de la copropriété. Le conseil syndical peut notamment veiller au respect du règlement intérieur, s'assurer de la bonne exécution des travaux et participer activement aux assemblées générales. En cas de litige, le conseil syndical peut également jouer un rôle de médiateur entre les copropriétaires.
Faut-il nécessairement avoir recours à un avocat spécialisé ?
Dans bien des cas, les litiges en copropriété peuvent être résolus à l'amiable grâce à la médiation ou à la conciliation. Ces modes alternatifs de résolution des conflits permettent de trouver une solution rapide et satisfaisante pour toutes les parties, tout en évitant les frais et les délais d'une procédure judiciaire. La médiation consiste à faire intervenir un tiers neutre et impartial, le médiateur, qui aidera les parties à trouver une solution amiable. La conciliation, quant à elle, est menée par un conciliateur de justice, bénévole nommé par le tribunal judiciaire, qui tentera de rapprocher les points de vue des parties en conflit.
En cas de litige complexe ou persistant, il peut être nécessaire de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier et en copropriété. L'avocat pourra vous conseiller sur les meilleures options pour résoudre le litige, rédiger les actes nécessaires (mise en demeure, assignation...) et vous représenter devant les tribunaux si nécessaire. Il pourra également vous accompagner dans le cadre d'une médiation ou d'une conciliation.
Comment anticiper les litiges liés aux travaux ?
Pour éviter les litiges liés aux travaux, il est important de bien préparer le projet en amont. Cela passe par la définition précise des travaux à réaliser, le choix de prestataires qualifiés et assurés, l'établissement d'un devis détaillé et l'obtention des autorisations nécessaires. Il est également recommandé de prévoir une clause de réception des travaux dans les contrats et de procéder à une réception contradictoire des travaux en présence du prestataire, du syndic et d'un représentant du conseil syndical.
Quels sont les recours possibles en cas d'impayés de charges de copropriété ?
En cas d'impayés de charges de copropriété, plusieurs recours sont possibles pour le syndic afin de recouvrer les sommes dues par le copropriétaire défaillant :
Relance amiable : Le syndic peut adresser une lettre de relance au copropriétaire, lui rappelant son obligation de payer les charges et l'informant des conséquences éventuelles en cas de non-paiement.
Mise en demeure : Si la relance amiable reste sans réponse, le syndic peut adresser une mise en demeure au copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette mise en demeure doit préciser le montant des sommes dues, les éventuels intérêts de retard et les frais engagés pour le recouvrement.
Inscrire une hypothèque légale : Le syndic dispose d'une hypothèque légale sur les lots de copropriété pour garantir le paiement des charges. En cas d'impayés, le syndic peut faire inscrire cette hypothèque auprès du service de publicité foncière. Cela permettra de bloquer la vente du lot concerné jusqu'au règlement des charges impayées.
Recouvrement judiciaire : Si les démarches amiables n'aboutissent pas, le syndic peut engager une procédure judiciaire afin de recouvrer les charges impayées. Cette procédure peut aboutir à une saisie sur les biens du copropriétaire défaillant, notamment saisie-vente ou saisie-attribution sur son compte bancaire.
Recouvrement par un huissier de justice : Le syndic peut confier le recouvrement des charges impayées à un huissier de justice. Celui-ci engage alors les démarches nécessaires pour obtenir le paiement des sommes dues, y compris des mesures d'exécution forcée si nécessaire.
Action en responsabilité solidaire : En cas d'impayés répétés et persistants, le syndic peut engager une action en responsabilité solidaire à l'encontre du copropriétaire défaillant et du ou des éventuels occupants du lot (locataires, usufruitiers...). Cette action permet de réclamer le paiement des charges impayées à l'ensemble des personnes responsables.
Recouvrement des charges impayées par le nouveau propriétaire : En cas de vente du lot de copropriété, le syndic peut demander au notaire en charge de la vente de prélever les charges impayées sur le prix de vente et de les lui reverser. Le nouveau propriétaire sera alors tenu de régler les charges courantes à compter de la date de l'acte de vente.
Notez que le syndic doit respecter un certain formalisme et des délais précis pour engager ces recours, notamment en matière de mise en demeure et de procédure judiciaire. Il est donc recommandé de se faire assister par un avocat spécialisé en droit immobilier et en copropriété pour mener à bien ces démarches.
Comment contester une décision prise lors d'une assemblée générale de copropriété ?
Pour contester une décision prise lors d'une assemblée générale de copropriété, le copropriétaire dispose d'un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour agir. Il doit identifier les motifs de contestation, qui peuvent être d'ordre procédural ou matériel, et adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic pour exposer sa position et joindre les pièces justificatives. Si le syndic ne donne pas suite à la contestation ou si la nouvelle décision ne satisfait pas le copropriétaire, ce dernier peut saisir le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision contestée. Il est fortement recommandé de se faire assister par un avocat spécialisé en droit immobilier et en copropriété pour mener à bien cette procédure de contestation.
Comment gérer un litige lié à l'occupation abusive des parties communes ?
Pour gérer un litige lié à l'occupation abusive des parties communes, il convient d'agir rapidement et de manière appropriée. Le syndic de copropriété ou le conseil syndical doit d'abord identifier la nature de l'occupation abusive et s'assurer que celle-ci contrevient effectivement au règlement de copropriété. Il est ensuite recommandé d'envoyer un courrier officiel au copropriétaire ou à l'occupant concerné, en l'informant de la situation et en lui demandant de mettre fin à l'occupation abusive dans un délai raisonnable. Si cela ne suffit pas, le syndic peut engager une procédure amiable de médiation ou de conciliation pour tenter de résoudre le litige. En dernier recours, si aucune solution amiable n'est trouvée, il peut saisir le tribunal judiciaire compétent pour obtenir une ordonnance d'expulsion et le versement de dommages et intérêts. Il est important de conserver toutes les preuves de l'occupation abusive et de se faire assister par un professionnel pour mener à bien cette procédure.
Une communication régulière et transparente entre le syndic, le conseil syndical et les copropriétaires est essentielle pour prévenir les litiges en copropriété. Il est important que les copropriétaires soient informés des décisions prises, des travaux en cours et des éventuels problèmes rencontrés. Les réunions du conseil syndical et les assemblées générales sont des moments privilégiés pour échanger et discuter des sujets importants concernant la copropriété.
N'hésitez pas à prendre rendez-vous afin d'étudier votre situation et mettre en place une stratégie sur-mesure de prévention des litiges.
